Hausbau mit Alex ARGUS Architektenhaus
Mehrfamilienhaus-Fertighaus · Referenzprojekt · Fertiggestellt

Mehrfamilienhausals Fertighaus.9 Wohneinheiten.6 Monate Bauzeit.Rund 2.800 €/m².

Was möglich ist, wenn du einmal wirklich richtig rechnest — und den richtigen Partner hast.

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706 m²Wohnfläche
9Einheiten
6 MonateBauzeit ab Spatenstich
EH40 · QNG möglichZertifizierung
rund 2.800 €/m²inkl. Souterrain, ohne Grundstück
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In deutschen Wachstumsregionen zahlst du für ein Bestandsobjekt locker 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter — für eine Immobilie, deren Sanierungsstand du nicht kennst.
— Hausbau mit Alex
Neubau vs. Bestand

Was du wirklich zahlst — und was du dafür bekommst.

Zwei Wege ins MFH-Portfolio: das Mehrfamilienhaus als Fertighaus — mit dokumentiertem Neubaustandard, Steuerhebel und planbarem Cashflow. Oder der Bestand — mit Sanierungsfragezeichen und energetischer Nachrüstpflicht. Die Zahlen sprechen für sich.

Neubau · Unser Projekt Mehrfamilienhaus-Fertighaus Opfingen — Holzständerbauweise, Balkon mit Glasbrüstung

Neubau MFH-Fertighaus · Holzständerbauweise

2.800–3.300 €/m²
inkl. massivem Souterrain · ohne Grundstück · unser Referenzprojekt lag bei 2.826 €/m², für neue Projekte rechnen wir mit 3.000 €/m²
  • QNG-Zertifizierung möglich
  • Degressive AfA + §7b Sonderabschreibung kombinierbar
  • Wärmepumpe, Smart Home, PV-Anlage inklusive
  • Bankfähige Dokumentation ab Tag eins
  • Deutlich unter der 5.200 €/m²-Grenze, ab der die §7b-Sonderabschreibung entfällt
Bestand · Marktüblich Bestandsimmobilie MFH Altbau — dreigeschossiger Massivbau mit Flachdach

Bestand · Wachstumsregion

4.500 €/m²
Spanne 4.000–4.500 €/m² · ohne Sanierung
  • Sanierungsstand unbekannt
  • Energetische Nachrüstpflicht nach GEG
  • CO₂-Abgabe trifft Vermieter
  • Keine degressive AfA anwendbar
  • Kein QNG, keine §7b-Sonderabschreibung
~ 40 %

der Baukosten steuerlich verwertbar — in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung.

Mehr zu §7b EStG
Vollausstattung

Was in diesen rund 2.800 €/m² steckt.

Kein Rohbau. Kein „schlüsselfertig mit Einschränkungen". Vollständiger Innenausbau in einem Standard, den viele Bauträger nur als Sonderwunsch im Angebot haben.

Möblierung mit KI Mehrfamilienhaus-Fertighaus Opfingen — Dachgeschosswohnung mit sichtbaren Holzbalken

QNG-Zertifizierung möglich

Auf Wunsch umsetzbar — Voraussetzung für §7b Sonderabschreibung und KfW-Förderung.

Wärmepumpe

In allen Wohneinheiten. Kein Gas, kein Öl, keine CO₂-Abgabe.

Smart Home (Loxone)

Licht, Musik und motorisierte Dachflächenfenster steuerbar — komplett vorinstalliert in jeder Wohneinheit.

Fußbodenheizung & Echtholzparkett

Warme Füße unter hochwertigem Echtholzparkett — keine Heizkörper, kein Staubfänger.

Holzfenster & Glasbalkone

Premium-Materialität — Holz statt Kunststoff, Glas statt Stahl.

PV-Anlage 24,5 kWp

Volldachbelegung — produziert Strom für Mieter und Allgemeinverbrauch.

Ausstattungsumfang bezogen auf das Referenzprojekt. Variationen bei individueller Planung möglich. Konkrete Spezifikationen besprechen wir im Erstgespräch.

Steuerliche Vorteile

Was das Finanzamt beisteuert.

Wer 2024 oder später ein QNG-zertifiziertes MFH baut, kann zwei Abschreibungswege kombinieren. Das Ergebnis ist eine steuerliche Hebelwirkung, die im Bestand schlicht nicht existiert.

~ 40 %
der Baukosten verwertbar
In den ersten vier Jahren
> 50 %
nach zehn Jahren abgeschrieben
Kumuliert aus beiden AfA-Wegen
§ 7b
Sonderabschreibung
Nur mit QNG + EH40 kombinierbar

Mit der degressiven AfA nach §7 Abs. 5a EStG schreibst du fünf Prozent pro Jahr auf die Herstellungskosten ab — fallend vom Restbuchwert. Wenn dein Projekt QNG-zertifiziert ist und den EH40-Standard erreicht, kommt die Sonderabschreibung nach §7b EStG obendrauf — weitere fünf Prozent pro Jahr für vier Jahre auf eine Bemessungsgrundlage von maximal 4.000 €/m² Wohnfläche.

Das funktioniert für Bauanträge bis zum 30. September 2029, bei Baukosten von höchstens 5.200 €/m² und unter der Auflage, die Wohnungen mindestens zehn Jahre zu vermieten. In den ersten vier Jahren kommst du so kumuliert auf rund 38 Prozent der Baukosten als AfA — das bekommst du mit keinem Bestandsobjekt hin.

AfA-Verlauf (Bemessung 100 %)

Jahr 1 ~ 10 % Degressive AfA + §7b
Jahr 2 ~ 10 % Degressive AfA + §7b
Jahr 3 ~ 10 % Degressive AfA + §7b
Jahr 4 ~ 10 % Letztes Jahr §7b
Konkretes Beispiel · Referenzprojekt

Was bedeutet das in Euro beim 706 m²-Projekt?

Rechnung unter der Annahme, dass die QNG-Zertifizierung beauftragt wird. Beim Referenzprojekt ist sie möglich und auf Wunsch umsetzbar. Ohne QNG entfällt die Sonderabschreibung nach §7b, es bleibt die degressive AfA.

Wohnfläche 706 m² 9 Wohneinheiten, 4 Ebenen (Souterrain bis DG)
Herstellungskosten Gebäude ~ 2,21 Mio € 2.800 €/m² Bauleistung plus Baunebenkosten
AfA Jahre 1-4 ~ 806.000 € §7b plus degressive AfA, parallel
Steuerersparnis bei 42 % Spitzensteuer ~ 339.000 € In den ersten vier Jahren

Modellrechnung mit 8 % Bauneben-Aufschlag (Erschließung extern, Außenanlagen, Bauversicherung, Reserve) plus Baunebenkosten-Pauschale für Erdarbeiten, Hausanschlüsse und Baustelleneinrichtung. Echte Steuerersparnis wirkt nur, soweit andere positive Einkünfte vorhanden sind. Konkrete Werte mit Steuerberater abstimmen.

Steuerliche Angaben zur Orientierung auf Basis Stand 2025/2026. Konkrete Anwendung im Einzelfall mit deinem Steuerberater abstimmen. Keine Steuerberatung im Sinne des StBerG.

Rechne selbst

Was bringt dir das in deiner Situation?

Verschiebe die Regler. Die Zahlen rechnen sich live. Default-Werte sind die unseres Referenzprojekts — von dort aus rechnest du in deine eigene Situation hinein.

Wohnfläche gesamt 706 m²
Bauleistung inkl. Souterrain-Rohbau 2.800 €/m²
Hochbau inkl. massivem Souterrain. Plus ca. 80.000 € Baunebenkosten (Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Baustelleneinrichtung) und 8 % Aufschlag (Außenanlagen, Versicherung, Reserve) — automatisch eingerechnet.
Über 5.200 €/m² fällt §7b komplett weg. In der Rechnung wirkt dann nur noch die degressive AfA.
Grundstückspreis 500.000 €
Nettokaltmiete 14,00 €/m²
Eigenkapital 650.000 €
Fest in der Rechnung Zinssatz 3,5 % · Tilgung 2,0 % · Grenzsteuersatz 42 % · GrESt Bayern 3,5 % · QNG/EH40 ja (Annahme: QNG beauftragt) · Bewirtschaftung 0,80 €/m² · Mietausfall 3 %
Cashflow nach Steuern · Monat 1
+5.542 €
Im ersten Vollvermietungsjahr — nach Annuität, inklusive Steuereffekt durch AfA-Hebel
Steuerersparnis Jahre 1-4 339.000 €
Bruttomietrendite 4,3 %
Gesamtinvestition 2,74 Mio €

Vereinfachte Modellrechnung — Stand 2025/2026. Verluste aus Vermietung wirken steuerlich nur, soweit andere positive Einkünfte vorhanden sind. Konkrete Beratung durch Steuerberater. Diese Kalkulation ersetzt keine Steuerberatung.

Das Mehrfamilienhaus-Fertighaus

Neun Wohneinheiten. In 6 Monaten fertiggestellt.

Realisiert in Holzständerbauweise mit ARGUS Architektenhaus als Planungspartner. Dokumentiert. Bankfähig.

Mehrfamilienhaus-Fertighaus Opfingen — Drohnenaufnahme senkrecht von oben
Möblierung mit KIMehrfamilienhaus-Fertighaus Opfingen — Obergeschosswohnung, offene Wohnküche
Wohnfläche gesamtca. 706 m²
Wohneinheiten9
Etagen4 (Souterrain bis DG)
BauweiseHolzständerbauweise (Fertighaus)
Bauzeit6 Monate ab Spatenstich
UnterkellerungVollständig unterkellert
Stellplätze10 Pkw- und 17 Fahrradstellplätze
ZertifizierungEH40 · KfW 40 NH · QNG möglich
HeizungWärmepumpe + Fußbodenheizung
Smart HomeLoxone · alle Wohneinheiten
EnergieerzeugungPV-Anlage 24,5 kWp
BalkoneGlasbalkone alle Einheiten
StatusFertiggestellt · Verkauft
Partner ARGUS Architektenhaus
Vor Ort in Opfingen

Die Projektbesichtigung mit Stephan Erne.

Projektpartner Stephan Erne führt durch das fertiggestellte Mehrfamilienhaus-Fertighaus in Opfingen bei Freiburg — 9 Wohneinheiten, vollständig unterkellert, 6 Monate Bauzeit ab Spatenstich, Loxone Smart Home und KfW 40 NH-Standard.

Referenzkalkulation

Die komplette Kalkulation zum Referenzprojekt.

Elf Seiten Vollkalkulation eines gebauten Mehrfamilienhauses. Jede Position steht einzeln drin, so aufbereitet, dass du damit zur Bank gehen kannst. Du siehst genau, was enthalten ist und was nicht.

  • 01Visualisierung, Lageplan und Stellplatzanlage
  • 02Vier Geschossgrundrisse vom Souterrain bis zum Dachgeschoss
  • 0323 einzeln bepreiste Ausbaugewerke
  • 04Externe Leistungen, Baunebenkosten und nicht enthaltene Positionen
  • 05Gesamtübersicht mit Gesamtinvestition und Hinweisen zur AfA
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Kostenlos · 11 Seiten

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Referenzprojekt Freiburg

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Alex Hafezi — Geschäftsführer Hausbau mit Alex GmbH

Alex Hafezi

Geschäftsführer · Hausbau mit Alex GmbH · ARGUS Vertrieb & Marketing
Wir begleiten Investoren durch den gesamten Prozess — von der Machbarkeitsanalyse über die Planung mit ARGUS bis zur Schlüsselübergabe. Das Referenzprojekt ist der Beweis dafür, was mit dem richtigen Netzwerk möglich ist.
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